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Begrenzung der Schadensersatzpflicht bei Immobilienverkäufen durch Grundsatzurteil des Bundesgerichtshofes

Mit notariellem Kaufvertrag erwarb die Klägerin von der Beklagten ein mit einem Mietshaus bebauten Grundstück zu einem festvereinbarten Preis. Nachdem die Übergabe des Grundstückes und des Mietshauses stattgefunden hatte, musste die Klägerin feststellen, dass das Gebäude mit einem Pilz befallen war. Diese Tatsache hatte zur Folge, dass der tatsächliche Wert unterhalb des Kaufpreises lag. Diesen Differenzbetrag machte die Klägerin als Schadensersatzforderung geltend.

Weitergehend stellten die Vorinstanzen rechtskräftig fest, dass die Beklagte dazu verpflichtet ist, die weiteren Schäden durch den Pilzbefall zu tragen.

Die Beklagte verfolgte die Klageabweisung mittels zugelassener Revision fort.

Rechtliche Würdigung:

Der BGH musste sich mit der bis dahin noch nicht beantworteten Frage befassen, ob Schadensersatzforderungen bei Immobilienkäufen begrenzt sein können. Mit Urteil von Freitag, den 04. April 2014 (BGH vom 04. April 2014 – V ZR 275/12) stellte der BGH mit Grundsatzurteil fest, dass eine unverhältnismäßige Höhe erreicht ist, falls ‚die Reparaturkosten mehr als doppelt so hoch sind wie die Wertminderung oder wenn die Reparatur mehr kostet, als das Grundstück in mangelfreiem Zustand wert wäre.‘

Die maßgebliche Orientierungsgröße stellt nach Auffassung des BGH nicht der Kaufpreis, sondern der im Streitfall von einem Sachverständigen ermittelte Verkehrswert dar.

Somit ist bei einem Hauskauf die Unverhältnismäßigkeit gegeben und der Schadensersatz auf die Summe begrenzt, wie das Haus wegen des Mangels weniger Wert ist. Eine Ausnahme soll dann gegeben sein und der Verkäufer muss trotzdem die Kosten in voller Höhe tragen, wenn zu Beginn der Reparaturarbeiten die Kosten verhältnismäßig erscheinen.

Eine Rückausnahme hiervon wird jedoch angenommen, falls ein ‚vernünftiger Käufer‘ die Reparaturarbeiten nicht hätte fortführen lassen oder fortgeführt hätte.

Der Bundesgerichtshof verwies die Sache zur abermaligen Entscheidung zurück.